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임차한 건물에 대하여 경매가 실시된 경우 임차권은 소멸하는 것이 원칙입니다(법 제8조 전단). 다만, 이런 경우 대항력을 갖추고 임대차 계약서에 확정일자를 부여받은 임차인은 건물 경매에서 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
따라서 임차인은 임차건물을 낙찰 받은 사람에게 임대차 계약의 효력을 더 이상 주장할 수 없게 되므로 법상의 권리금 보호 규정도 더 이상 적용될 수 없게 됩니다. 즉 임차인은 경매로 인해 건물의 소유권을 취득한 낙찰자가 임차인이 주선한 사람과 임대차 계약 체결을 거절하였다고 하여 그 낙찰자에게 손해배상을 청구할 수 없는 것입니다.
다만, 선순위 담보권자가 없고, 상가건물 임대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인이 경매에서 보증금을 전액 변제받지 못한 경우 예외가 인정됩니다(제8조 후단).
즉 임차인이 상가건물에 대한 사업자등록이 있고, 그곳에서 계속 영업을 하는 등 점유를 하고 있어 대항력이 유지가 된다면 선순위 담보권자가 없는 이상 보증금을 반환받을 때까지 낙찰자에게 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다.
이 경우 낙찰자는 임대인의 지위에서 권리금 규정의 적용을 받게 되므로 정당한 사유가 없다면 임대차 종료 시 임차인의 권리금 회수를 방해하지 말아야 할 의무를 부담하게 됩니다.
예시 #1
임차인 A 씨는 이미 근저당이 설정되어 있는 상가건물을 임차하여 대항력을 갖추고 확정일자까지 받았습니다. 근저당권자인 B은행이 상가건물에 대한 임의경매를 신청하여 경매 절차에 들어갔고, 이 건물은 C 씨에게 낙찰되었습니다.
A 씨는 낙찰금액으로부터 보증금을 전액 배당받지 못하였는데 C 씨에게 상가를 넘겨줘야 하는 것일까요?
이 경우 권리금은 어떻게 되는 것일까요?
A 씨보다 후순위 저당권자인 D 씨가 경매를 신청했다면 어떻게 되는 것일까요?
A 씨는 C 씨에게 상가건물을 넘겨주어야 합니다. 또한 C 씨에게 권리금을 회수하기 위하여 자신이 주선한 임차인과 계약을 체결해 달라고 요구할 수도 없습니다. 경매신청자가 후순위 저당권자인 D라고 해도 동일합니다.
예시 #2
임차인 A 씨가 임대차 계약을 체결하여 대항력을 갖추고 확정일자까지 받은 후 B 은행이 상가건물에 대한 근저당권을 설정한 경우 A 씨는 상가건물 경매에서 보증금을 다 받지 못하였다면 낙찰자 C 씨에게 건물을 넘겨주어야 하는 것일까요?
A 씨는 C 씨에게 기존 임대차계약이 존속됨을 주장할 수 있으므로 C 씨에게 건물을 넘겨줄 필요가 없습니다. 또한 A 씨는 기간 만료 등으로 임대차계약이 종료된 경우 임대인 지위에 있는 C 씨에게 권리금을 회수하기 위하여 자신이 주선한 임차인과 계약을 체결해 달라고 요구할 수 있습니다.
다만 이 경우에도 A 씨가 경매에서 보증금 전액을 변제받았다면 임차권이 소멸하므로 C 씨에게 권리금 규정의 적용을 주장할 수 없을 것입니다.
대법원 판례
[1999. 4. 23. 선고 98다 32939 판결]
후순위 저당권의 실행으로 목적 부동산이 경락된 경우에는 구 민사소송법 제728조, 제608조 제2항의 규정에 의하여 선순위 저당권까지도 당연히 소멸하므로, 이 경우 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도 소멸하는 선순 위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된 다고 할 수 없으므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다.
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「굿비즈인베스트」
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