[Q&A] 임대차 기간 및 계약갱신요구권

글작성<굿비즈부동산>

상가의 경우, 기간을 정하지 아니하거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보는데(임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있음), 이 경우 임차인에게는 5년의 범위 내에서 계약갱신요구권이라는 것이 있습니다.

상가 임대차의 경우 임대인이 계약기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신거절 통지 또는 조건 변경 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 되는데, 이 경우 임대차 기간은 1년이 되고, 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제든지 계약 해지 통고를 할 수 있고, 3개월이 지나면 계약이 해지됩니다.

상가 임차인에게 부여된 계약갱신요구권이란, 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구할 경우 임대인이 이를 정당한 사유 없이 거절하지 못하는 권리를 말하는 것입니다.

Q] 임대차 기간은 몇 년으로 할 수 있나요?

A] 상가건물의 임대차 기간은 임대인과 임차인이 합의하여 정할 수 있습니다. 다만, 임대차 기간을 정하지 않았거나 1년 미만으로 정한 경우에는 그 기간을 1년으로 보게 되나(제9조 제1항), 이 경우에도 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다(제9조 제2항).

한편, 임차인은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약 갱신을 요구할 수 있습니다(제10조 제2항).

Q] 계약기간을 1년으로 정한 상가 임대차 계약 만료가 현재 2달 남았습니다. 이 곳에서 계속하여 영업을 하고 싶은데 어떻게 하면 되나요?

A] 임차인은 임대차 기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신요구를 하여야 합니다(제10조 제1항). 이 경우 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하였거나 임차건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중과실로 파손하는 등의 일정한 사유가 없는 한 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없습니다.

Q] 임대차계약의 기간이 만료되었습니다. 임대인이 임차인에 대하여 어떠한 의사표시를 하지 않았으면 임대차계약은 종료되는 것인가요?

A] 임차인이 임대차 기간 만료 전 6월부터 1월까지의 기간에 계약갱신요구를 하지 않았고, 임대인도 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 않은 경우에는 임대차 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게 됩니다(제10조 제4항).

이 경우에는 임대차 기간은 정함이 없는 것으로 보고(제10조 제4항), 기간의 정함이 없는 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다(제9조 제1항). 따라서 이와 같이 묵시적으로 갱신된 임대차는 그 기간을 1년으로 보게 됩니다.

Q] 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었습니다. 그런데 처음 사정과는 달리 영업이 잘 되지 않아서 영업을 중단하고 싶습니다. 월세를 제대로 낼 수 없는 형편인데 갱신된 임대차 기간 1년의 만료를 기다려야 할까요?

A] 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약 해지의 통고를 할 수 있습니다. 이때 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생하게 됩니다(제10조 제5항).

Q] 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었습니다. 임차인에게 상가를 비워달라고 하고 싶습니다. 이를 요구할 수 있나요?

A] 동법은 임대인의 계약해지권에 대하여는 규정하고 있지 아니하므로, 임대인이 계약의 갱신을 거절하지 않아 묵시적으로 갱신된 경우 임대차 기간은 1년간 존속하며 계약기간 중 임대인은 계약을 해지할 수 없습니다.

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「굿비즈인베스트」