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상가건물임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
Q&A
Q] 임차인이 임대인에게 신규임차인을 주선할 수 있는 기간이 정해져 있나요?
A] 임차인이 임대인에게 신규임차인을 주선할 수 있는 기간이 따로 정해져 있는 것은 아니지만, 개정법의 보호를 받기 위해서는 임차인은 ‘임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지’ 신규임차인을 주선해야 하고, 이 기간 내에 임대인이 방해행위를 할 경우에만 임대인에게 손해배상책임이 있습니다.
Q] 건물이 경매되는 경우에도 권리금을 보호받을 수 있나요?
A] 임차한 건물에 대해 경매가 실시된 경우 임차권은 소멸하는 것이 원칙입니다. 따라서 임차인은 임차 건물을 낙찰 받은 사람에게 임대차 계약의 효력을 더 이상 주장할 수 없게 되므로 법상의 권리금 규정도 더 이상 적용될 수 없습니다. 다만, 선순위 담보권자가 없고, 상가건물 임대차보호법상의 대향력을 갖춘 임차인이 경매에서 보증금을 전액 변제받지 못한 경우 예외가 인정됩니다.
Q] 임대인에게 권리금을 지급해달라고 요구할 수 있나요?
A] 임대인은 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해하지 않을 의무를 부담할 뿐이므로, 임차인은 임대인에게 직접 권리금 지급을 요구할 수는 없습니다.
Q] 상가건물의 주인이 바뀌어도 바뀐 주인에게 기존의 임대차계약을 주장할 수 있나요?
A] 개정법은 종전에 환산보증금(보증금 + 월세×100)이 일정금액(서울의 경우 4억원) 이하인 임대차에만 인정되던 대항력을 모든 임대차에 적용되도록 했습니다. 따라서 임차인은 보증금과 차임액수와 무관하게 이전 건물주인과 체결한 임대차계약을 새로운 건물주인에게 주장할 수 있습니다.
권리금 회수 방해행위
상가건물 임대차보호법에서는 임차인의 ‘권리금 회수 방해행위’를 네가지로 규정하고 있습니다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인에게 임차인이 지급받아야 할 권리금을 요구하거나 수수하는 행위.
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위.
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위.
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인에게 임대차계약의 체결을 거절하는 행위.
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