경기침체기, 상가투자의 성공비법은?

정부규제로 아파트, 빌라와 같은 주거용 부동산 투자가 어려울때 상가, 사무실 등 수익형 부동산으로 자금이 몰리는 것이 일반적인 투자 경향이이었지만, 최근에는 경기침체에 코로나까지 겹치면서 수익형 부동산 시장도 투자 여건이 그리 좋지만은 않은데요. 전문가들은 요즘 같은 침체기에는 저평가되어 있고 향후 안정적인 수익이 예상되는 상가를 골라 투자하기를 조언합니다.

하지만 부동산 투자 격언에서 “주택 투자가 가장 쉽고, 토지 투자는 다음, 상가투자가 가장 어렵다"라는 말이 있을 정도로 상가 투자는 결코 쉬운 일이 아닙니다. 고려해야 하는 변수가 너무 많기 때문입니다.

그럼 상가에 투자할 땐 어떤 전략을 펴는 게 좋을까. 상가 재테크의 성패는 자본 수익과 임대수익 창출에 달려있습니다.

저성장 시대로 접어들면서 자본 수익 증가율이 높지 않기 때문에 임대수익을 목적으로 투자가 많았지만, 초강력 부동산 규제가 이어지면서 수익형 부동산 가격도 하락하고 있는 만큼 자본 수익(시세차익)에 대한 투자도 적극적으로 고려해 보는 것도 좋습니다.

자본 수익을 높이기 위해 기다리지 말아라!

시장경제 원리로 보면, 상품은 상승할 때보다 하락할 때 사는 것이 기본 원칙입니다. 그러나 부동산의 경우는 전혀 다릅니다. 부동산 가격이 하락할 때에는 더 떨어지기를 기다리며 아무도 거들떠보지 않는 경향이 강합니다. 게다가 미분양된 부동산이나 공실로 비어있는 경우는 아예 쳐다보지도 않습니다.

하지만 부동산 가격이 하락세를 멈추고 상승세로 돌아서면 오히려 적극적인 투자에 나서는 경향이 있기 때문에 쉽게 자본 수익을 올릴 수 없는 것입니다. 때문에 부동산 투자는 가격이 상승할 때보다 떨어질 때 하는 것입니다.

상가 투자시 임대 수익률 만 고집하지 말아라!

부동산도 주식과 마찬가지로 하락할 때 적극적인 투자에 나서는 것이 정석이지만, 계속 가격이 떨어질 것 같은 생각 때문에 쉽게 투자에 나지 못하는 경우가 많습니다. 나만 부동산 가격이 더 떨어지기를 기다리는 우를 범하고 있는 것은 아닌지 확인해보길 바랍니다.

부동산 투자의 핵심은 자본 수익 즉 시세차익이 기본입니다. 여기에 보너스로 임대수익이 생기면 금상첨화(錦上添花)인 것이겠죠. 이처럼 수익형 부동산 투자는 임대수익보다 자본 수익이 더 중요한 것입니다.

예를 들어 오피스텔에 2억 원을 투자한 경우, 매월 100만 원의 월세를 받는다면 연 6% 임대수익률을 올리는 것입니다. 하지만 3년 정도 보유한 후 처분할 경우 매매시세가 오히려 떨어졌거나, 그대로 2억 원 정도의 수준이라면 자본 수익은 전혀 없는 셈입니다.다시 말해 성공한 투자로 볼 수 없다는 얘기입니다.

상가투자의 성공 비법은 '좋은 임차인'

무엇보다 이상적인 상가투자는 자본 수익의 증가와 안정적인 임대수익 창출을 목적으로 하는 만큼 두 가지 모두 성공을 거두려면 상가에 가치를 불어넣을 수 있는 질 좋은 우량 임차인을 찾는 게 중요합니다.

실제로 상가가 건물 뒷면이나 이면도로에 있어도 똑똑한 임차인만 구할 수 있다면 걱정할 게 없습니다. 이태원 경리단길에 있는 ‘장진우식당’은 좋은 예인데요. 이 식당은 허름한 데다 뒷골목에 있지만 철저한 상권분석을 통해 이끌어낸 독특한 콘셉트와 인테리어로 손님이 끊이지 않고 있습니다. 임차인이 상가에 얼마나 큰 영향력을 미치는지 보여주는 대표적 사례인 것입니다.

그럼 "좋은 임차인을 어떻게 고르냐"입니다.

우선 부동산 관리 회사의 체계적 임 차관리를 통해 높은 임대 수익을 올리는 방법이 있을 것입니다.

그다음은 체크리스트를 만들어 좋은 임차인을 고르는 방법입니다.

첫째 방법은 시설 투자 수준을 보는 것이다.

커피숍, 음식점 등과 같이 시설투자가 많은 업종의 임차인은 그렇지 못한 업종의 임차인보다 각종 변수를 꼼꼼하게 판단할 가능성이 높은 임차인입니다. 특히 초기 비용이 많이 들어간 만큼 가게 운영에 최선을 다하려는 노력 때문에 상가의 가치도 올라가게 되는 것입니다.

둘째, 임차인의 지불 능력을 따져야 한다.

인지도 높은 브랜드나 은행, 병ㆍ의원 등이 좋은 임차인으로 불리는 이유입니다. 이는 새로운 임차인을 찾을 때도 도움이 되는 변수가되는데요. 좋은 임차인은 매장 승계자에게 과도한 권리금을 요구하지 않습니다. 가령, 24시간 무인 금융점포 대부분은 해당 기업이 임대차 종료를 원하더라도 점포 보증금을 돌려받는 선에서 정리하는 경우가 대부분입니다.

셋째, 임차인의 장사 경험이다.

상가 수익을 분석할 때 보증금, 월세와 같은 경제적 수치에만 집착해선 안 됩니다. 장사는 입지만으로 되는 게 아니기 때문이인데요. 임차인의 운영 능력에 따라 입지가 좋지 않아도 상권이 활발해질 수 있고, 좋은 입지가 빛을 발하지 못할 가능성도 있기 때문입니다. 임차인의 경영능력과 수완을 감안해 중장기적 임대차 안정성을 검증해야 하는 이유입니다.