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최초 상가건물 임대차계약을 할 때 임대차 기간을 2년으로 하는 경우가 많은데, 보통 2년으로 하는 이유는 임대인, 임차인 모두 안정적인 사업을 영위할 수 있는 최소한의 기간으로 판단하기 때문일 것입니다. 하지만 임대차계약 기간이 종료되는 시점에서는 임대인과 임차인의 입장이 달라지는 경우가 많아 임대인이 월차임 등을 증액하지 않거나 임차인이 영업을 그만두는 등 계약의 종료를 요구하지 않고 그냥 넘어가는 경우가 많습니다. 이런 경우를 일반적으로 자동 연장이라고 하지만 법적으로는 "묵시적 갱신"이라고 표현합니다.
「묵시적 갱신」이란?
임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인은 1개월 전까지 임대차계약 갱신의 거절 의사를 표시할 수 있는데 이를 누구도 하지 않은 경우 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 판단함.
이런저런 이유로 갱신요구권을 행사하지 않아 묵시적으로 임대차계약이 갱신되면 법률적으로 많은 차이가 발생합니다. 임대인, 임차인 모두 불리할 수도 있는데요. "상가건물 임대차보호법 적용" 대상에 따른 묵시적 갱신의 차이를 살펴보겠습니다.
1.상가건물 임대차보호법 적용 대상일 때
이 경우는 임대차계약 기간이 종료되면 전 임대차와 동일한 조건으로 계약한 것으로 판단해 보증금, 차임 등은 종전의 임대차와 동일한 조건으로 되지만, 임대차 기간은 1년으로 봅니다. 이때 묵시적 갱신을 한 임차인은 언제든지 갱신된 임대차 계약을 해지할 수 있지만, 임대인은 계약 해지가 불가능합니다. 임차인이 임대차 계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.(상가건물임대차보호법 제10조 참조)
○ 상가건물임대차보호법 제10조 (계약갱신 요구 등)
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
2. 상가건물 임대차보호법 적용 대상이 아닐 때
환상보증금이 초과하여 상가건물임대차보호법 적용 대상이 아닐 경우는 "민법의 묵시적 갱신"을 적용받게 됩니다. 이때 임대인과 임차인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않으며, 임대차가 종전 계약과 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 하지만 묵시적 갱신에 따른 임대차계약 기간은 민법에서 별도로 정해지지 않았습니다. 따라서 임대인과 임차인이 언제든지 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 임대인이 계약을 해지하는 경우에는 임차인이 해지통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 임대차 계약이 해지되고, 임차인이 계약을 해지하는 경우에는 임대인이 해지통고를 받은 날부터 1개월이 지나면 계약이 해지됩니다.(민법 제639조 635조 참조)
○ 민법 제639조 (묵시의 갱신)
①임대차 기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.
○ 민법 제635조 (기간의 약정 없는 임대차의 해지통고)
①임대차 기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약 해지의 통고를 할 수 있다.
②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월
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