상가 임대차계약 갱신 시, 임대료 인상률 5%이상 요구한다면

굴작성<굿비즈부동산>

상가 임대인이 월세를 대폭 인상해 달라고 요구하면서, 올려주지 못할 것 같으면 가게를 비워달라고 할 경우 임차인은 어떻게 해야 할까요?

이 경우에는 상가임대차보호법에 의해 2가지로 나누어 볼 수 있는데요.

우선, 상가임대차보호법에 의한 지역별 환산보증금(보증금과 월세 환산액을 합계 금액) 이내에 있는 상가인 경우에는 임대인이 뭐라 하든 다음 두 가지는 보장받을 수 있습니다.

① 월세 내지 보증금 인상률이 5%를 초과할 수 없다는 것(법 제11조)

② 10년 동안 임대차 기간이 보장되는 것(갱신요구권, 법 제10조)입니다.

※ 상가건물 임대차보호법 적용을 받을 수 있는 「환산보증금 상한액」은 아래와 같습니다.

임대차 환산보증금 계산방법과 지역별 환산보증금 상한액

1) 차임 등의 증감청구권(월세 또는 보증금을 올릴 경우)

차임 등의 증감청구권은 「상가건물임대차보호법 제11조」에 의하면 ①차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

② 제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다.”라고 규정하고 있고, 차임 등 증액청구의 기준에 관해서는 "상가건물임대차보호법 시행령 제4조' '법 제11조 제1항'의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.”라고 규정하고 있습니다.

다만, 법 제11조는 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용될 뿐, ㉠ 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나, ㉡ 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다는 점에 주의해야 합니다.

2) 계약갱신의 요구권

계약갱신의 요구에 관하여 「상가건물임대차보호법 제10조」는 ① 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약 갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음 각호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우.

2. 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우.

3. 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우.

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우.

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우.

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우.

7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우.

8. 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우.

②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다.

③갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위 안에서 증감할 수 있다...”라고 규정하고 있습니다.

월세를 올려주지 못할 경우 가게를 비워 달라고 한다면

'상가건물임대차보호법 제10조에 의한 계약갱신요구권'을 행사하면 됩니다. 임대인으로서는 정당한 사유(이 사유는 법에 열거되어 있고, 이는 임대인이 입증해야 합니다)가 없는 한 이를 거절하지 못합니다. 임대인이 먼저 갱신을 하지 않겠다는 의사표시를 하였다 하더라도, 그 후에 임차인이 적법하게 갱신요구권을 행사하였다면 갱신 요구권이 우선하게 되고, 계약은 종전 조건대로 갱신하게 됩니다.

그런데 임차인이 계약갱신요구권을 행사하였음에도 불구하고 임차인과 임대인이 종전 임대차 기간이 만료할 무렵 “신규 임대차계약”을 체결할 수도 있습니다.

이러한 경우에도 대법원은 “임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다고 평가되는 한 이를 두고 종전 임대차에 관한 재계약으로 볼 것은 아니다”고 판시한 경우도 있습니다. 그 결과 여전히 갱신된 임대차에 관하여 차임의 증감청구권에 관한 법 제11조가 적용된다고 하여, 초과 수령한 차임을 부당이득으로 반환해야 한다고 판시하였습니다.

따라서, 아직 최초 계약일로부터 10년이 되지 않은 상황인데 상가의 임대인이 월세 인상을 요구하고, 월세를 올리지 않으면 가게에서 나가라고 하더라도 임차인은 계약갱신요구권이 우선하다는 점을 기억하고, 입증 가능한 방법(ex 내용증명 우편)을 통하여 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

월세 인상률을 초과하여 재계약을 하였다면

이 경우 자연스럽게 상가건물임대차보호법 제11조가 적용되게 되므로, 임대인 요구에 의하여 부득이하게 월세 인상률 제한(5%)을 넘는 내용으로 재계약을 체결하고, 이후 그 내용대로 월세를 지급하였다 하더라도, 나중에 5%를 초과하는 금액을 부당이득이라는 이유로 반환 청구할 수 있을 것입니다.

한편 보증금 액수가 커서 상가임대차보호법이 적용되지 않는 경우에는 법 제10조의 갱신요구권(5년의 범위 내)만 보장됩니다.

이 경우 5% 보증금 인상률 제한 규정은 적용되지 않습니다. 그 결과 10년 동안 장사는 할 수 있다 하더라도, 그 사이에 임대인과 종전 임대료의 10%를 초과하는 내용의 재계약을 체결한 경우, 그 계약은 유효한 계약이 될 것이어서 이에 따라야 할 것입니다.

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「굿비즈인베스트」