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건물을 임차하여 사용하다가 계약 기간이 만료된 경우 임차인은 임대인에게 건물을 명도하여 주는 것과 동시에 임대인으로부터 임차보증금을 반환받게 됩니다.
그런데 임차인의 건물명도 의무와 관련하여 우선 민법 제615조에서 사용대차 차주의 원상 회복 의무에 대해 “차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 하며, 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다”라고 규정하고 있고, 같은 법 제654조는 위 규정을 임대차에 준용한다고 규정하여 임차인이 원상 회복 의무를 부담하도록 규정하고 있습니다.
따라서 이러한 임차인의 원상 회복 의무 역시 임대인의 보증금반환의무와 민법 제536조 제 1항(“쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다”)의 규정에 따른 동시이행의 항변권의 대상이 됩니다.
만약 임차인이 사소한 원상 회복 의무를 이행하지 아니한 채 건물의 명도 이행을 제공한 경우에도 임대인은 이러한 규정에 따라 거액의 임대차보증금 전액의 반환을 거부할 수 있을까?
이러한 경우와 관련한 판례는 "임차인이 불이행한 원상 회복 의무가 사소한 부분이고 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액이므로 임차인이 원상 회복 의무를 이행할 때까지 거액의 잔존 임대차보증금 반환을 거부하는 것은 부당하다"라고 하였습니다.
Q&A
Q] 저는 A 씨 소유 건물 중 점포 1칸을 임차하여 사용하다가 계약기간이 만료되어 임차보증금 3,000만 원의 반환을 청구하였으나, A 씨 점포의 원상회복을 요구하여 다액의 비용을 들여 공사를 하여 A 씨에게 위 점포를 명도하였음에도 불구하고 A 씨는 사소한 부분의 원상회복이 이행되지 않았다고 위 임차보증금을 한 푼도 반환할 수 없다고 합니다. 이 경우 제가 임차보증금 전액을 반환받을 수 없는지요?
A] 임차인이 사소한 원상회복의무를 이행하지 아니한 채 건물의 명도 이행을 제공한 경우, 임대인이 이를 이유로 거액의 임대차보증금 전액의 반환을 거부하는 동시이행의 항변권을 행사할 수 있는지에 관하여 판례는 “동시이행의 항변권은 근본적으로 공평의 관념에 따라 인정되는 것입니다.
하지만 위 질의 경우 임차인이 불이행한 원상회복의무가 사소한 부분이고 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액인 경우에까지 임대인이 그를 이유로, 임차인이 그 원상회복의무를 이행할 때까지, 혹은 임대인이 현실로 목적물의 명도를 받을 때까지 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상액 부분을 넘어서서 거액의 잔존 임대차보증금 전액에 대하여 그 반환을 거부할 수 있다고 하는 것은 오히려 공평의 관념에 반하는 것이 되어 부당하고, 그와 같은 임대인의 동시이행의 항변은 신의칙(信義則)에 반하는 것이 되어 허용할 수 없고, 임차인이 326,000원이 소요되는 전기시설의 원상회복을 하지 아니한 채 건물의 명도 이행을 제공한 경우, 임대인이 이를 이유로 금 125,226,670원의 잔존 임대차보증금 전액의 반환을 거부할 동시이행의 항변권을 행사할 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 1999. 11. 12. 선고 99다 34697 판결).
따라서 귀하의 경우에도 원상회복이 미비된 부분이 사소한 부분이라면 A 씨는 그것을 이유로 귀하의 임차보증금 3,000만 원 전액의 반환을 거절하는 동시이행의 항변을 할 수는 없을 것으로 보입니다.
다만, 판례는 A 씨가 원상회복이 되지 않은 미비한 부분에 대하여서는 원상회복을 위한 소요 비용을 임차보증금에서 공제할 수 있다고 보았습니다.
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