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지식산업센터는 기업용 부동산에 속하기 때문에 임대차계약을 할 때 계약 당사자인 기업 대표가 직접 계약을 하기보다는 직원이 대리계약을 하는 사례가 많은데요. 이럴경우 대리인을 믿고 계약을 해도 되는지 의문이 들 때가 많습니다.
민법 상 모든 계약에는 본인의 의사표시가 가장 중요합니다. 그러나 실생활에서는 본인이 모든 법률행위를 할 때마다 일일이 직접 그 행위를 할 수 없게 되는 경우가 종종 발생합니다. 이러한 경우를 대비해 민법은 대리계약 제도를 인정하고 있습니다. 즉 본인이 아니더라도 정당하게 대리권을 부여받은 제3자가 계약자 본인을 위한 행위임을 표시하면 그 행위의 효력은 계약자 본인에게 직접 발생하는 것으로 인정합니다.
그러나 정당한 대리권이 없는 자가 마치 본인의 적법한 대리권자인 것처럼 행세를 해 법률행위를 하면 문제가 발생할 수 있습니다. 이때 대리인의 행위에 상대방으로 하여금 대리권이 있다고 오인할 만한 정당한 근거가 있고 이러한 근거 제공에 본인의 고의ㆍ과실 등 사유가 있었다면 계약자 본인에게 그 책임이 돌아가게 됩니다. 민법은 이를 표현대리라고 해 법률행위 상대방을 보호하기도 합니다.
그렇지 않은 경우라면 대리인이라 칭한 자의 행위의 효력이 본인에게 발생할 수 없기 때문에 상대방은 예상하지 못한 손해를 보는 경우도 있습니다. 따라서 대리 계약을 할 경우 계약 상대방 본인에게 최소한 표현대리에 대한 책임이라도 물으려면 임대인, 임차인이 작성한 위임장(인감도장 날인)과 날인 인감이 동사무소에 신고한 본인의 인감임을 확인할 수 있는 인감증명서 등을 받아두는 것이 좋습니다.
대리인과 계약할 경우 반드시 확인해야 할 사항
첫째, 계약자 본인의 인감증명서
- 위임장과 함께 첨부하는 인감증명서는 반드시 계약자 본인이 발급한 것이어야 합니다.(인감증명서 오른쪽 상단에 본인 or 대리인이 발급했는지 체크하는 항목이 있음)
둘째, 위임장의 도장 날인과 인감증명서의 도장 날인 일치 확인
- 가장 중요한 것은 나의 권한을 대리인에게 부여한다는 의사표시인 '위임장'에는 계약자 본인의 인감도장과 인감증명서 상의 도장이 일치하는지 확인
셋째, 대리 권한의 표시 및 제한
- 위임장만 있다고 해서 대리인이 본인의 권한을 모두 가진 것은 아닙니다. 반드시 대리인이 가지고 있는 대리 권한이 정확하게 위임장에 표시되었는지 확인해야 합니다. 즉 대리권의 범위는 제삼자가 볼 때도 그 범위가 확실해야 합니다. 위의 경우라면 "대리인은 임대차 계약에 수반되는 계약서 작성 및 날인에 한하여 본인을 대리한다"라고 작성하는 것이 맞습니다.
넷째, 계좌 입금 시 계약자 본인명의 통장인지 확인
- 대리 계약 시에도 계약금, 중도금, 잔금은 반드시 등기부등본상 명의(임대인)로 된 계좌로 입금해야 합니다.
다섯 째, 반드시 신원을 확인할 것
- 대리인에 의한 계약일지라도 반드시 등기부상 본인과 통화 후 신분증과 주민등록번호를 확인해야 합니다. 특히 매매계약인 경우 반드시 확인해야 하며 계약금, 중도금, 잔금의 과정에서 반드시 한 번은 실제로 대면할 수 있게끔 해야 합니다.
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「굿비즈부동산」
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